После того, как были очерчены новые границы Москвы, некоторые районы Подмосковья оказались разделенными. Что будет на новых территориях, вырастут ли цены? Эксперт агентства МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов поделился с Вестями.Ru своими прогнозами.После того, как были очерчены новые границы Москвы, некоторые районы Подмосковья оказались разделенными. Что будет на новых территориях, вырастут ли цены? Эксперт агентства МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов поделился с Вестями.Ru своими прогнозами.
Пока вопросов больше, чем ответов
По мнению Яхонтова, тенденции возможны двоякие. "Конкретно эта новость должна добавить к нынешним ценам в этом районе процентов пять, - считает эксперт. - Однако весь вопрос в том, как будет развиваться градостроительная ситуация на этой территории. Ведь существуют генпланы присоединяемых районов, которые утверждены правительством Московской области. Будет ли производиться их пересмотр? Будет ли изменяться статус земель? Пока вопросов больше, чем ответов".
С того момента, как новые границы Москвы смогли увидеть на карте все желающие, и среди обывателей, и среди экспертов в сфере недвижимости, и даже среди чиновников ходит множество слухов и суждений.
"Это присоединение многие аналитики трактуют по-разному", - говорит Яхонтов. По его мнению, обязательно должно быть проведено территориальное зонирование: где будет дополнительная магистраль, где пройдет ветка легкого метро, где появится торговая зона, промзона или кладбище.
"В зависимости от того, как это территориальное планирование разработают, соответственно, будут варьироваться и цены на земельные участки", - говорит эксперт. Например, семья владеет частным домом в живописном местечке. Что там появится - торговый комплекс, спортивный центр, а может, кладбище или мусоросжигательный завод? Соответственно сформируется и цена на эту землю - либо она вырастет, либо понизится.
"Но если говорить о тенденции в принципе, то цены, конечно, должны подняться. Однако какой ценовой расклад будет в конкретном населенном пункте, сказать пока сложно", - говорит аналитик.
Очевидные плюсы
То, что наверняка выиграют владельцы недвижимости в населенных пунктах, которые вошли в новую Москву, - один из положительных моментов решения раздвинуть границы столицы. "Но далее надо будет смотреть, как сформируют дорожную карту данного региона. Дойдут ли цены до московских - это вопрос. В бывшем совхозе Московский, наверное, да. Потому что он - примерно такой же агломерат, как и Солнцево и Переделкино", - считает эксперт.
А вот Апрелевка, по его словам, - под вопросом, потому что находится все-таки далековато. "Однако надо будет смотреть, как эти города впишутся в инфраструктуру Москвы", - говорит Яхонтов.
По его словам, колоссальный плюс этого решения - то, что весь московский регион выиграет с точки зрения инвестиций. Эта территория становится гораздо привлекательнее для инвестора, чем ранее. На эти деньги должны создаваться рабочие места, развиваться инфраструктура.
Но если ответственные лица не будут расторопны, то эта территория потеряет инвестиционную привлекательность. И тогда цены могут даже снизиться, полагает аналитик.
Страхи риелторов и не только
Поводов беспокоиться - тоже предостаточно. Прежде всего, существуют страхи, связанные с судьбой земель садоводов и дачников. Ходят слухи, что у девелоперов эти земли будут изыматься, либо будут использоваться исключительно под сельскохозяйственные нужды.
На вопрос, а как же право собственности, эксперт отвечает, что право собственности может быть разное. "У нас как раньше происходило? Например, земля была сельхозназначения. Ее выкупал какой-либо инвестор, подавал заявку, и эти земли передавались под дачное строительство. Я думаю, сейчас этот процесс перевода земель, возможно, приостановят. И те, кто на полпути в процессе оформления документов, могут остаться ни с чем".
Есть еще и такое опасение, что процесс согласования документов станет слишком долгим из-за неразберихи. Яхонтов приводит пример одного из объектов агентства МИЭЛЬ в районе, который теперь отошел к Москве.
"Мы связывались с чиновниками, но пока они и сами ничего не понимают. Например, ранее мы шли по одному пути, но сейчас возможны приостановки многих сделок, пока не будут состыкованы московские и подмосковные требования, регламенты и документооборот, - поясняет аналитик. - Потому что законодательные базы совершенно различны".
По его мнению, многие сделки вообще могут затормозиться, и в этом случае речь о повышении цен энное количество времени идти не будет, потому что не будет самого строительства и, соответственно, понизится инвестиционная привлекательность района.
Эксперт приводит простой житейский пример. Допустим, семья живет в собственном доме или квартире, которая ранее относилась к Подмосковью. Стали они Москвой. Вроде бы лучше, и цена должна расти. С другой стороны, есть инвестор, который хочет вложить деньги в этот район и затеять там стройку. Если из-за волокиты он ничего сделать долго не сможет, то будет вынужден распродавать эти земли. Что в итоге приведет к понижению цен.
Чья власть в районе?
По словам эксперта, на сегодняшний день все зыбко, и пока нет представления о четком механизме передачи земель. В результате в некоторых населенных пунктах ситуация сложилась просто анекдотическая.
"Например, взять тот же Подольский район. Частично он входит в новые границы Москвы, а частично - нет. Какая власть сейчас действует? Он подчиняется руководству Московской области или правительству Москвы? В итоге - безвластие. Думаю, у главы сельского округа, попавшего в такую ситуацию, сейчас полный хаос в голове. И как с ним решать вопросы? Это может повлиять на скорость принятия решения", - считает Владимир Яхонтов.
Лобби еще скажет свое слово
Подольск - город довольно большой. Однако сам он, в отличие от части Подольского района, пока "выкушен" из плана расширения Москвы. "Но вполне может быть и присоединен", - полагает эксперт. По его мнению, крупные землевладельцы, чьи территории на данный момент не вошли в границы новой Москвы, вполне могут начать активно лоббировать свои интересы по вхождению в агломерат.
Происходит это, по мнению Яхонтова, потому, что чётко - на 100 процентов - границы новой Москвы пока не определены, и кадастра данных территорий, по его данным, пока нет. Так что границы вполне могут еще "плавать".
"Например, шли разговоры, чтобы Рублево-Архангельское передать под правительственный финансовый центр. Насколько я понимаю, сейчас это решение признано спорным и, вполне возможно, будет пересмотрено. Кроме того, сам процесс передачи и оформления территорий еще будет обсуждаться, так что возможны изменения", - говорит Владимир Яхонтов.
Однако в принципе, по словам эксперта агентства МИЭЛЬ-Загородная недвижимость, на сегодняшний день ничего кардинально меняться не должно: "Я разговаривал с крупными чиновниками, и они говорят, что этот процесс будет происходить еще года два".
